На рынке недвижимости Москвы появляется все больше апартаментов, но не все покупатели до конца понимают, в чем особенности такого жилья. Специалисты сервиса kvartirolog.ru рассказали The Village, что такое апартаменты, чем они в принципе отличаются от квартир и что выгоднее взять в ипотеку, если у вас есть первоначальные накопления.

Что такое апартаменты?

Апартаменты - юридически нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Они обычно располагаются в перестроенных зданиях в центре города либо в новостройках, где застройщик не смог или не захотел получать разрешение на жилое строительство. Такие здания обычно оформляются как нежилые - гостиничного, офисного или другого назначения. Тип здания влияет на размер налога на имущество.

Современные апартаменты, как правило, не уступают жилым домам в благоустройстве территории и инфраструктуры дома. Но при их покупке стоит обращать внимание на то, только ли апартаменты располагаются в этом здании и на вашем этаже или там также будут офисы или даже торговые площади. Самый комфортный вариант - это, конечно, апартаменты в доме, где также продаются квартиры.

Юридический статус нежилого помещения накладывает на апартаменты ряд ограничений:

Вы не можете в них прописаться - можно получить только временную регистрацию на пять лет с возможностью продления. При этом вы и ваш ребенок сможете пользоваться поликлиниками, больницами, школами и детскими садами в районе.

Если кто-то из соседей будет шуметь всю ночь, у вас не будет законных оснований, чтобы повлиять на это.

Коммунальные платежи в апартаментах на 15–20 % выше, чем в квартирах, - эта разница возникает за счет разных городских тарифов для жилых и нежилых помещений. То же - с налогом на имущество: он составляет 0,5 % от стоимости для объектов гостиничного типа и для прочих объектов недвижимости, к которым относится большинство апартаментов, и 2 % для офисных помещений. Налог на квартиру для физлиц равен 0,1 % от ее стоимости, если она не превышает 10 миллионов рублей. Ставка для более дорогих объектов выше и может достигать 2 %.

Застройщик не обязан соблюдать нормы, предназначенные для жилых помещений: уровень инсоляции, развитие инфраструктуры и т. д. По факту нормы обычно нарушаются не сильно, особенно если в том же жилом комплексе присутствуют квартиры.

Как выглядит рынок апартаментов в Москве

До 30 % доходит разница в цене между апартаментами и квартирами. Однокомнатные апартаменты в среднем дешевле сопоставимых квартир на 15 %, двухкомнатные - на 20 %. При удалении от центра разница в цене, как правило, растет. Правда, некоторые апартаменты стоят дороже сопоставимых квартир.

Около 50 % жилых комплексов с апартаментами относятся к бизнес-классу, чуть меньше 40 % - к классу элит, 10 % - к комфорт-классу.

2,3 миллиона рублей стоят самые дешевые апартаменты в пределах МКАД (помещение площадью 16 кв. м. в Марфине со сдачей в конце 2018 года). За 2,4 миллиона рублей можно купить квартиру площадью 25 кв. м. в Восточном Бирюлеве, которую обещают сдать в конце этого года.

Насколько отличаются цены на квартиры и апартаменты

Район Москвы

Минимальная цена квартиры, млн руб.

Минимальная цена апартаментов, млн руб.

от Садового до ТТК

5,2 (36 м²)

3,2 (17 м²)

вблизи ТТК

4,1 (22 м²)

4,4 (27 м²)

от ТТК до МКАД

2,4 (25 м²)

2,3 (16 м²)

Что выгоднее брать в ипотеку?

Предположим, вы хотите купить недвижимость недалеко от ТТК, не далее двух-трех станций от Кольцевой линии в пределах 15 минут пешком от метро. Вы рассматриваете жилые комплексы бизнес-класса со сдачей в 2018 году и выбираете однокомнатную квартиру или апартаменты площадью около 40 кв. м. В среднем такая квартира будет стоить 9,1 миллиона рублей, а апартаменты - 7,8 миллиона рублей.

Допустим, у вас есть 3 миллиона рублей в качестве первоначального взноса, остальную сумму можно взять в ипотеку под 11,7 % годовых (средняя ставка ипотеки в Москве за 1-й квартал 2017 года по данным ЦБ РФ) на 15 лет. Стоимость обязательного страхования имущества составит 0,15 % (начисляется ежегодно на остаток задолженности) в год. При этом желательно, чтобы ваш доход был не менее 150 тысяч рублей, если вы покупаете апартаменты, и 180 тысяч рублей - если квартиру: рекомендуется, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке составлял не более 40 % от заработка.

Во сколько обойдется ипотека

Расходы

Квартира, млн руб.

Апартаменты, млн руб.

Стоимость объекта

Первоначальный взнос

Сумма кредита

Общие выплаты за весь срок кредита

Таким образом, при первоначальной разнице в цене между квартирой и апартаментами в 1,3 миллиона рублей, итоговая разница при ипотеке составляет 2,8 миллиона рублей.

Что такое апартаменты

Разница между апартаментами и квартирой

Апартаменты квартирные и апартаменты гостиничные Отличия

Как купить апартаменты в Москве в 2017?

Стоит ли покупать апартаменты

Или как покупают то, чего не существует?

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

Адвокатская Палата Московской области

Апартаменты или квартира?

На вопрос: «Что выбрать для покупки — апартаменты или квартиру?», многие ответят, то, что вам понравится, если есть соответствующая сумма. И ошибутся!

Деньги, не главная из проблем, с которой столкнется покупатель. Первая из них — что покупает покупатель. Дело в том, что юридически в современной России понятия апартаменты не существует, и это крайне осложняет их покупку.

То есть ответ на поставленный вопрос «Апартаменты или квартира?» становится очевидным — квартира.

Но давайте разберемся, что такое апартаменты, чем апартаменты отличаются от квартиры, и как купить апартаменты в Москве? Как купить то, чего в России не существует?

Что такое Апартаменты

Ответ на этот вопрос начнем искать с толкового словаря Ожегова, согласно которому апартаменты — это большое парадное жилое помещение. Из этого определения берем три признака апартаментов:

1. Это жилое помещение, то есть по функции, апартаменты аналогичны квартире.
2. Парадное жилое помещение — признак, не совсем ясный в настоящее время.
3. Это помещение — то есть часть строения.

Учитывая время создания этого словаря (50-е годы 20 века) перечисленные признаки апартаментов относятся к эпохе первой половины 20 века, но не первой половины 21.

Название «апартаменты» многим знакомо по литературе, кто-то пользовался апартаментами для проживания во время поездок по Европе. За последние 25 лет некоторые российские граждане приобрели апартаменты в Европе, на морском побережье Греции, Франции, Италии, Турции для собственного временного проживания, для сдачи их в аренду.

После 2010 года на рынке недвижимости Москвы наравне с понятными всем россиянам квартирами (жилой недвижимостью) появилось значительное предложение апартаментов и в настоящее время количество таких предложений растет.

Апартаменты для большинства российских покупателей ассоциируются с понятием жилого помещения сдаваемого в наем для проживания. Однако в жилищном законодательстве Российской Федерации вы не найдете определения понятия апартаменты. В Жилищном кодексе перечислены жилые помещения: жилые дома, часть жилого дома, квартиры часть квартиры, комната.

Если сравнивать зарубежные апартаменты и российские, и там и там, это те же квартиры, в которых так же как в обычных квартирах в многоквартирных домах есть жилые комнаты, кухня, санузел (а то и несколько), и как правило, в апартаментах есть лоджия или балкон.

Таким образом, современное отличие апартаментов от квартир чисто функциональное – апартаменты это помещения, предназначенные для сдачи в наем на длительный срок или для временного размещения собственника или туристов.

Европейская традиция – проживать в съемном жилье, в том числе в апартаментах. Российская традиция – жить в квартирах.

Разница между апартаментами и квартирой

Если люди живут и в апартаментах и в квартирах, в чем разница между апартаментами и квартирой? В Российской Федерации эта разница весьма существенная.

Первое и главное отличие – по Российскому законодательству апартаменты не являются жилыми помещениями , со всеми вытекающими последствиями. Прежде всего юридическими — в нежилом помещении, да же в гостинице, не возможно зарегистрироваться, как в квартире или индивидуальном жилом доме, по месту жительства.

Отличия апартаментов от квартир регистрацией не ограничиваются. Для покупателей, приобретающих апартаменты в качестве квартиры (места постоянного жительства), то что это не жилое помещение, содержит гораздо более глубокий смысл чем может показаться, поскольку разница между квартирой и апартаментами юридическими последствиями не ограничивается.

Апартаменты в России — не жилые помещения. Можно ли жить в не жилых помещениях?

Защита права на жизнь в России унаследована от законодательства Советского Союза. В жилищной сфере, традиционно, жилищные права населения России обеспечиваются Жилищным кодексом РФ, согласно которому жилые помещения в России предназначены для постоянного проживания людей.

В этом смысле Апартаменты в России, по юридическому статусу, можно сравнить с гостиницами и общежитиями. По российскому законодательству все эти объекты недвижимости являются нежилыми помещениями.

Вместе с тем, в таких помещениях можно жить. Конечно, с известными ограничениями – в большинстве своем гостиничные номера не оборудованы кухнями, подсобными помещениями, и самое главное — в гостиницах отсутствует возможность зарегистрироваться (прописаться) по месту жительства. В жилищных отношениях значение регистрации по месту жительства не столько в полицейском контроле за местом нахождения гражданина, сколько в обеспечение гражданина социальными благами.

Следствием отсутствия регистрации у проживающих в гостинице (в нежилом помещении) является отсутствие права на получение соответствующих социальных благ (детские сады, школы, поликлиники и т.д.).

Большинство современных апартаментов на рынке новостроек России позиционируют как квартиры для постоянного проживания. С технической точки зрения они могут ни чем от квартир не отличаться. И здесь главное слово — могут .

Дело в том, что в отличие от апартаментов, строительство и эксплуатация гостиниц и общежитий в Российской Федерации традиционно жестко регулируется соответствующими нормативными актами, что обеспечивает безопасность их использования для временного проживания людей. Апартаменты в существовавших до 2016 года технических и санитарных нормативных актах не упоминаются.

Таким образом не только при строительстве, но уже при размещении самого здания с апартаментами возникают вопросы безопасности будущих пользователей — жильцов.

Вместе с тем, апартаменты упоминаются в нормативных документах Министерства культуры Российской Федерации, как вид мест размещения высшей категории: номер в средстве размещения площадью не менее 40 м2, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни) с кухонным уголком.

С учетом требований современного рынка жилья, застройщик вправе опираясь на вышеупомянутые нормативы нежилых помещений, вправе проектировать и строить многофункциональные центры включающие гостиницы или общежития, состоящие из апартаментов, соответствующих по планировке современным квартирами.

Но при продаже таких «квартир» застройщики и риелторы не акцентируют внимание покупателей, что эти помещения и здания не имеют отношения к жилым домам. И построены они по нормативам иным, нежели строятся многоквартирные жилые дома.

Размещение зданий с апартаментами осуществляется по нормативам гостиниц или общежитий. Требования нормативов к последним по освещенности, по размеру участка, по наличию транспорта и другим параметрам ниже, чем для размещения жилых многоквартирных домов, а по отдельным показателям, например обеспеченность детскими садами, парковками, дворовыми территориями, поликлиниками и т.д. для гостиниц и общежитий вообще не предусмотрена.

С точки зрения юридического оформления, строительство объектов недвижимости в Российской Федерации, в том числе гостиниц и общежитий, осуществляется в соответствии с разрешительными документами. Оконченный строительством объект, до регистрации права собственности, подлежит введению в эксплуатацию только в случае соответствия построенного объекта проектной документации и целевому назначению земельного участка.

Это означает, что апартаменты, как предусмотренные проектом часть гостиницы, могут быть построены и введены в эксплуатацию только в составе гостиницы, или многофункциональных комплексов, в состав которых входят нежилые помещения типа гостиниц и размещение которых допускается целевым назначением земельного участка на котором построен объект.

В настоящее время покупатели апартаментов в Москве систематически сталкиваются с затруднениями при введении в эксплуатацию зданий, по причине неурегулированности земельных отношений. В первую очередь – из-за не соответствия построенного объекта разрешенного использования земельного участка, во вторую – нахождения земельных участков в собственности не у застройщиков, а у третьих лиц.

Подобные ситуации опасны для покупателей апартаментов сложностью и малой перспективностью судебной защиты.

Участие покупателей в строительстве апартаментов оформляется гражданско-правовыми договорами не подпадающими под действие договора долевого строительства жилья установленного законом 214-ФЗ «О долевом строительстве жилья». В связи с чем покупателям апартаментов затруднительно добиться взыскания неустоек, штрафов с застройщиков за несвоевременное окончание строительства и передачу апартаментов собственникам.

Статус нежилых помещений позволяет застройщикам и инвесторам обходить современные требования к жилой застройке с точки зрения размещения относительно дорог и производств, обходить запрет точечной застройки, игнорировать требования по обеспеченности проживающих социальной инфраструктурой, и не соблюдать отдельные нормы при проектировании «жилых помещений». Вместе с тем, такие помещения будут соответствовать требованиям, предъявляемым к гостиницам и общежитиям.

Таким образом, апартаменты – это не жилые помещения, пригодные для временного пребывания граждан, сходные по своему статусу с гостиницами, но обладающие повышенной комфортностью не ниже изолированной квартиры и отсутствием возможности регистрации по месту жительства.

Покупка апартаментов в Москве 2017 году

Требования к апартаментам становятся прозрачнее

С 2015 года действует новый документ в области строительства, в котором предпринята попытка «легализовать» понятие апартаменты. Теперь нормативный акт федерального уровня закрепляет порядок проектирования апартаментов и их размещения, что должно способствовать улучшению возможности защиты прав покупателей.

Введен в действие Свод правил «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования».

Согласно пункту 3.1 Свода правил апартаментами являются жилые помещения , предназначенные для временного проживания, которые могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем).

Если Вы решили купить апартаменты, целесообразно лично, или пригласив специалиста, ознакомиться с документацией застройщика (проект, общая часть) и установить с соблюдением каких нормативных документов было проведено проектирование и строительство здания, где размещены апартаменты.

Не стоит ожидать, что Свод правил СП 160.1325800.2014 будет использован в зданиях, построенных в 2015, 2016 и даже в 2017 годах.

Свод правил, в противоречие Жилищному кодексу, поставил апартаменты в ряд жилых помещений, но не предназначенных для постоянного проживания. Что является абсурдом. По определению Жилищного кодекса главное свойство жилого помещения – предназначение для постоянного проживания.

Изменение статуса апартаментов и включение их в состав жилых помещений возможно только с изменением соответствующих статей Жилищного кодекса. Сам по себе Свод правил положение собственников апартаментов не изменил – апартаменты допускают временное проживание граждан, которое жилищным законодательством признается не проживанием, а пребыванием.

Вместе с тем, Свода правил содержит сходные требования к апартаментам и к квартирам, как к жилым помещениям, при этом нормативы освещенности, площади помещений апартаментов и квартир устанавливаются по одним нормативам жилых помещений. А в отношении комплектации для апартаментов в гостиницах, Свод правил устанавливает даже более высокие требования чем для квартир: не менее двух жилых помещений (не считая кухни), обязательное наличие двух санузлов, возможность наличия отдельной комнаты для личного персонала, наличие вспомогательных помещений.

Вывод: с 2015 года в России установлены правила для проектирования апартаментов квартирного типа и апартаментов гостиниц. При проектировании апартаментов и квартир используются нормы, установленные для жилых помещений. Что свидетельствует о допустимости использования апартаментов для постоянного проживания, то есть в качестве жилых помещений, если объект с апартаментами спроектирован и построен с соблюдением этих нормативных документов.

Для покупателя ТАКИХ апартаментов покупка нежилого помещения спроектированного с учетом нормативов жилых помещений признак «не жилое» помещение в Едином государственном реестре недвижимости означает определенную юридическую фикцию. Но такие апартаменты выйдут в продажу скорее после 2020 года.

Апартаменты квартирного типа

Апартаменты гостиничные

Отличия

В чем разница между апартаментами гостиницы и апартаментами квартирного типа?

Как мы уже сказали апартаменты гостиниц строятся по правилам и нормативам гостиниц – нежилых помещений повышенной комфортности предназначенные для временного проживания в гостиницах.

В связи с этой особенностью целевого назначения, которое закладывается в документы на строительство, покупателям и инвесторам необходимо учитывать: Отдельные апартаменты гостиницы не возможно приобрести в собственность , поскольку такие апартаменты являются неотъемлемой частью гостиницы – единого комплекса — неделимой вещи. Возможно приобретение доли в праве собственности на гостиничный комплекс и в праве пользования остальными помещениями всего гостиничного комплекса, пропорционально доле.

Апартаменты квартирного типа – нежилые помещения для временного проживания отдельной семьи, спроектированные на основании технического задания, отдельные параметры которых могут отличаться от нормативов квартир. Апартаменты квартирного типа являются отдельными объектами недвижимости и могу быть приобретены в собственность по договорам купли-продажи или иному договору.

Апартаменты в России и, особенно в Москве предполагают значительные расходы на содержание. Во всяком случае, тарифы ресурсоснабжающих организаций для жилых помещений для апартаментов не применяют.

В большинстве своем коммунальные тарифы в зданиях апартаментов установлены местными снабжающими организациями, аффилированные с управляющими компаниями и собственниками зданий.

Налогообложение апартаментов-квартир производится по ставкам для нежилых помещений и составляет в Москве 2% от кадастровой стоимости в год.

В каких случаях вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру

Завершающим этапом покупки апартаментов является государственная регистрация прав. С нового 2017 года значительно изменился порядок государственной регистрации прав на недвижимость (апартаменты, квартиры, дома, участки и т.д.). О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, .

Апарт-отель "YES"

Непрекращающийся повсеместный технический прогресс нынешнего века, появление в сфере мировой науки и техники все новых технологий обусловливают необходимость постоянного развития социальной инфраструктуры общества, в том числе, и рынка недвижимости, который сможет полностью удовлетворить потребность населения в наличии жилья.

В настоящее время в сфере недвижимости двумя ключевыми объектами, на которые направлено основное внимание, как застройщиков, так и потенциальных покупателей, являются квартиры и апартаменты. Эти жилые объекты имеют между собой как сходные черты, так и множество принципиальных различий. Наличие их объясняется, в том числе, и разностью целей, с которыми они приобретаются.

Факторы отличия апартаментов от квартир во многом различаются в зависимости от того, какую страну рассматривать, - например, Россию или одну из европейских.

Интерьер апартаментов

В общем понимании апартаменты отличаются от квартир своим жилищным "статусом" - они представляют собой своего рода временное жилье, обладающее стандартным набором удобств, коммуникаций. Этот вид жилья чаще всего обеспечивает для своих жильцов стандартный уровень комфорта, являясь чем-то вроде номера в гостинице, но, не обладая полным ассортиментом необходимых для полноценного проживания качеств и характеристик, и предоставляя им самый минимальный перечень правовых гарантий и льгот, которыми владеют обладатели квартир.

Обрисовав приблизительную, общую картину отличия апартаментов от квартир, рассмотрим критерии разницы между ними более подробно, начав с рынка недвижимости России :

1. Юридический статус и возможность прописки.

С точки зрения правовых норм юридически полноценным жильем апартаменты не являются. Прописка и регистрация по месту жительства проживающих в них граждан невозможна даже при наличии документации, подтверждающей их право собственности на нее. Существует лишь возможность временной прописки владельца апартаментов, но только в том случае, если они находятся в здании, которое является апарт-отелем или гостиницей.

2. Уровень развития социальной инфраструктуры.

Это отличие касается возведения вблизи апарт-отелей и комплексов различных социальных объектов, обеспечивающих комфортное, полноценное и максимально удобное проживание жильцов апартаментов в районе. К таким объектам относятся преимущественно детские образовательные и дошкольные воспитательные учреждения, больницы и прочее. На компании, занимающиеся постройкой апарт-отелей, не распространяются обязательства по обеспечению владельцев апартаментов социальной инфраструктурой такого рода в данном жилом районе. Иными словами, существует риск приобрести апартамент в пока необжитом районе, который может так и остаться спальным, хоть застройщики и могут давать обещания скорейшего и всестороннего развития инфраструктуры в этом месте.

3. Стоимость жилья.

Существенным и достаточно весомым достоинством апартаментов является более низкая их стоимость по сравнению с квартирами, что объясняется отсутствием обязательств у застройщика по развитию и расширению социальной инфраструктуры в районе, где возводится апарт-отель. Однако в настоящее время государственным законодательным аппаратом готовятся соответствующие правовые нормативные указания, согласно которым социальные обязательства будут распространяться на компании, занимающиеся застройкой и такого жилья.

Но пока такие законы не приняты, цена за квадратный метр в апартаментах и квартирах очень отличается – размер разницы в их стоимости составляет от 10 до 15% в зависимости от уровня комфортабельности жилья и, конечно, города и района, в котором оно расположено.

Petrovsky Apart House

4. Размер квартплаты.

Исходя из этого критерия, покупка квартиры окажется более выгодным мероприятием, нежели приобретение апартаментов. Размер оплаты жилищно-коммунальных услуг в последних значительно выше, чем при проживании в квартире из-за налога на добавленную стоимость. Стандартная разница составляет 18%, однако если рассматривать отдельные тарифы на оплату жилищных коммуникаций в апартаментах, то разница в размере оплаты по сравнению с квартирами окажется еще выше, – это касается оплаты холодной и горячей воды, канализации, отопления и других коммунальных услуг.

Ситуация осложняется еще больше в тех случаях, когда жилищные коммуникации апарт-отелей соединены с городскими сетями посредническими организациями, которые, в свою очередь, накручивают дополнительный процент за собственные услуги.

5. Отсутствие льгот и субсидий на оплату коммунальных услуг.

Владельцы апартаментов не имеют права пользоваться субсидиями или льготами на оплату жилищных коммуникаций, если размер их ежемесячного дохода ниже установленной нормы. Но, благодаря более низкой стоимости такого жилья по сравнению с квартирами, эта ценовая разница относительно уравновешивается.

6. Ожидаемый подъем размера налоговой стоимости на жилплощадь апартаментов.

Законодательные органы РФ в недалеком будущем обещают поднять размер налоговой ставки на нежилую недвижимость на 0,5%. В отношении квартир он составляет 0,1%.

7. Ситуация с общим имуществом апарт-отеля.

Согласно Жилищному кодексу РФ владельцы квартир в многоэтажных домах несут совместную и равную долевую ответственность за технические помещения, расположенные в них. Владельцы апартаментов в этом документе не упомянуты.

Существует большая доля вероятности, что застройщик апарт-отеля, воспользовавшись собственным "монопольным" положением, навяжет услуги подобного рода своим жильцам, а это, чаще всего, чревато чрезмерным накручиванием тарифов на оплату коммунальных услуг.

8. Невозможность создания товарищества собственников жилья.

В силу того, что апартаменты не обладают правовым статусом жилого помещения, их владельцы не имеют возможности создать ТСЖ для совместного решения возникающих общих жилищных проблем. Однако возможно создание каких-либо других форм партнерства с подобной целью.

9. Возможность свободной перепланировки жилья.

Владельцы апартаментов имеют право перепланировывать свое жилье без получения специального разрешения на это, что невозможно при проживании в квартире. Единственное условие, необходимое для соблюдения в данном случае, - гарантия того, что внесенные изменения не нанесут вреда конструкции помещения и не поставят под угрозу безопасность проживающих в апарт-отеле жильцов.

Свободная планировка

Описав отличия апартаментов от квартир в России, можно перейти к Европе. Здесь многие критерии различия схожи с российскими - например, более высокий размер оплаты коммунальных услуг по сравнению с квартирами.

Если говорить о конкретных странах, то в Испании апартаменты отличаются от квартир, главным образом, наличием огражденной территории с общими для жильцов мелкими объектами социальной инфраструктуры.

В такой стране, как Болгария, апартаментами называется квартира, состоящая, как минимум, из двух комнат, а также компактно вмещающая внутри себя мебель и встроенную в стены бытовую технику, что является совершенно необязательным и нехарактерным для аналогичного жилья в России. Кроме того, в апарт-отелях этой страны их жильцам предоставляется ассортимент дополнительных услуг – охранные услуги, бесплатная парковка, фитнес- и спа-салоны, площадки для детей и прочее. Все эти факторы обусловливают здесь более высокий уровень стоимости апартаментов по сравнению с квартирами.

Апартаментам как классу жилья в России уже более 10 лет. Апартаменты стали уже почти привычным словом на рынке недвижимости. Тем не менее, вопросы из серии: «Чем апартаменты отличаются от обычных квартир?» возникают до сих пор.

Нежилое жилье

Главная особенность апартаментов как класса жилья заключается в том, что эти помещения относятся к нежилому фонду. С правовой точки зрения они обычно рассматриваются как объекты коммерческой недвижимости, предназначенные для временного проживания. С этим связаны как их преимущества, так и недостатки перед обычными квартирами.

Преимущества апартаментов

1. Выгодная цена .Раньше апартаменты относились к элитному жилью, поэтому, по сравнению с «обычными» квартирами, стояли достаточно дорого. Сейчас же можно встретить апартаменты не только бизнес, но и эконом класса.

Разница в цене между квартирой и апартаментами одного класса аналогичной площади в одном районе составляет 15-25%. Квартира однозначно обойдется дороже апартаментов..

2. Свободная планировка. С юридической точки зрения апартаменты не являются жильем, поэтому их переустройство не подлежит согласованию по жилищному законодательству. Как правило, апартаменты имеют свободную планировку , а фантазия их владельца при ремонте ограничена только несущими стенами и «мокрыми зонами»

3. Элитная инфраструктура. Апартаменты высокого уровня предназначаются для обеспеченных клиентов, которые весьма требовательны к качеству инфраструктуры. На их территории или первых этажах комплекса апартаментов часто располагаются банкетные залы, SPA-центры, фитнес-клубы, престижные магазины и даже отделения банков.

4. Удобство расположения. В силу своей специфики апартаменты не подпадают под городские ограничения по «точечной» застройке. Они могут располагаться в густонаселенных районах или на верхних этажах премиальных бизнес-центров. Городские апартаменты часто покупают для того, чтобы сэкономить время на дорогу – жилье может располагаться в пяти минутах пяти от офиса. А загородные комплексы имеют возможность предложить своим жильцам эксклюзивные услуги, например, членство в расположенном поблизости яхт-клубе .

5. Закрытая экосистема. В отличие от городских многоквартирных домов, застройщики которых обязаны отдать часть квартир под муниципальное жилье, застройщик апартаментов не имеет такого обременения. Поэтому жильцы элитных апартаментов могут вращаться в кругу людей, близких по социальному статусу, жизненным ценностям и увлечениям.

Даже в апартаментах эконом класса социальный статус владельцев выше по сравнению с обычным многоквартирным домом. Так как апартаменты - это все-таки второе жилье.

6. Привлекательность в качестве инвестиции. Апарт-квартиры, как и квартиры можно выгодно сдавать в аренду как в долгосрочную, так и в краткосрочную аренду. Особенно, если у апартаментов удачное расположение.

Покупка апартаментов с последующей перепродажей сейчас актуальна только как длительная инвестиция. Увеличения срока владения с 3 до 5 лет необходимого для продажи без уплаты подоходного налога сделало менее выгодными «быстрые» сделки с недвижимостью.

Недостатки апартаментов

1. Невозможность прописки. Поскольку апартаменты не считаются жилым помещением, в них невозможно оформить прописку или долговременную регистрацию по месту жительства. Таким образом, владельцы апартаментов не смогут получить ИНН или встать на биржу труда. Застройщик не несет обязательств обеспечить своих клиентов социальной инфраструктурой, поэтому жильцы таких зданий получают места в школах и прикрепляются к поликлиникам «во вторую очередь», после тех, кто имеет в данном районе постоянную прописку.

Для большинства покупателей апартаментов проблема прописки серьезного значения не имеет. У многих собственников такого жилья апартаменты являются второй или третьей квартирой. Владельцы недвижимости класса «люкс» пользуются платными программами медстрахования и возят детей в частные учебные заведения. Ну а для тех, кто «бегает» от армии или алиментов, отсутствие прописки может стать даже плюсом.

2. Более высокие налоги. Если ставка налога на квартиру составляет 0,1 -0,3% кадастровой стоимости, то для апартаментов эта выплата выше от 0,5 до 2 %. Однако следует учитывать, что апартаменты дешевле аналогичных по метражу квартир, поэтому база налогообложения в случае апартаментов меньше, как и конечная сумма налога.

3. Более высокие коммунальные платежи. Тарифы на водоснабжение, канализацию, отопление и электричество для апартаментов рассчитываются как для нежилых помещений, поэтому, по сравнению с обычными квартирами, апартаменты выйдут дороже в обслуживании. Разница составляет всего 10 – 25 %, то есть 2 – 4 тыс. рублей в абсолютном исчислении, что вряд ли будет иметь принципиальное значение что вряд ли будет иметь принципиальное значение для покупателей недвижимости бизнес и премиум класса.

4. Отсутствие жилищных льгот. Поскольку апартаменты не рассматриваются как жилое помещение, их владелец не может претендовать на имущественный вычет или освобождение от налогообложения при продаже недвижимости спустя три года владения. Кроме того, при возникновении судебных тяжб на апартаменты не действует статья 79 Федерального законодательства РФ, то есть на них может быть наложено взыскание, даже если они являются единственным местом жительства гражданина-должника и его семьи. Наконец, на владельцев апартаментов не распространяются и региональные законы о жилищных субсидиях.

С 2014 по 2016 год в прессе периодически сообщают о планах на законодательном уровне приравнять апартаменты к квартирам. Или как минимум разрешить в них долгосрочную регистрации (прописку). Лобби застройщиков, безусловно, продолжит давление на власти. И возможно подобное решение все-таки будет принято. Например, как менее дорогостоящий (в сравнении с гос.поддержкой ипотеки) способ поддержать строительный бизнес в условиях кризиса.

Удачных покупок!

p.s. C 20 января 2017 года Сбербанк начал выдавать кредиты на покупку строящихся апартаментов. Ставка 11,5-13% годовых.